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標題: 關於貸款........ [列印本頁]
作者: JACKSU93    時間: 2012-12-05 15:07     標題: 關於貸款........

小弟有計畫置產, 目前設想是以現有房子抵押貸款, 但對各種貸款方式及年限利率等實在所知了了, 不知道有沒有有經驗, 有研究, 或從事金融相關行業軍友能稍事解說, 或提供建議?......
作者: JACKSU93    時間: 2012-12-05 15:10

不好意思, 重覆開板, 不知如何刪除前一個重覆主題, 請版主幫忙.........西壘西壘.....
作者: JACKSU93    時間: 2012-12-05 15:58

台灣. 我是想在台灣貸款, 因為利率比美國低蠻多的, 貸的金額大的話, 相對落差也就會大很多.........
作者: s57832002    時間: 2012-12-05 20:11

小弟我獻醜啦
1、拰名下之既有物件要再貸款是謂俗稱之二胎利率不低約7%左右
2，現金管會管的很嚴除非您在外地上班否則您名下之第二間物件一律當成投資客看待可貸成數5成起跳
其他部份再議
作者: chocho55    時間: 2012-12-05 22:22

引用:
原文由 JACKSU93 於 2012-12-05 15:58 發表
台灣. 我是想在台灣貸款, 因為利率比美國低蠻多的, 貸的金額大的話, 相對落差也就會大很多.........
不要忘記還有匯率，這是會變動的，這個變動可能比利率更不穩定，除非是短期的貸款，不然風險很大，
你可以發短信給我，我是念財管的，雖然不是作貸款的，但是我可以給你一些基本的概念
作者: JACKSU93    時間: 2012-12-06 13:43

大家會覺得我的問題不清楚，實在是我對這方面一知半解到連想問都不知該從何問起.....

其實，真正會開始執行置產的計劃，最快也要半年後，目前連相中或值得考慮的房子都還不知道在哪兒哩！所以想趁這段時間先了解一下關於貸款的種類與方式，哪一種最適合，或是能貸額度較高，或是利率最低.....等。

房子是會買在美國，自住。目前設想的方式，是在台灣貸一筆足夠的金額，以現金價的方式拿到較好的房價，再支付台灣的貸款。但不知以人在國外定居，有可能在台灣貸款成功嗎？還是該藉台灣的房子去抵壓貸款？我在網路上看，台灣的固定利率好像都只有短期三五年，沒有長期固定利率的嗎？
作者: SCL    時間: 2012-12-06 17:28

我曾在銀行工作11年，主要負責放款業務，包含個人貸款及企業貸款，所以我稍微來解釋一下有關銀行房屋貸款的相關問題。

一、所謂的房屋貸款顧名思義當然就是以房屋作抵押品來向銀行借錢，但原則上是以第一順位而言，「二胎房貸」其實算是信用貸款的一種，只是有拿不動產來設定抵押權，加強銀行的債權罷了，尤其在經過幾次的不動產風暴後，銀行普遍認為不動產一經拍賣後其拍賣金額多不足以支付第一順位的金額，更何況是第二順位以後，因此現在大多的銀行對於二胎房貸多半是保持謹慎的態度，也就是說，把二胎房貸當作是信用貸款來看待，因此利率相對也比較高，通常都在7%以上，有的銀行還高到12%以上。

二、房屋貸款又依其資金用途而有分別，也會影響其貸款的成數，較常見的房貸通常是屬於購屋貸款，資金用途當然就是購置該不動產，因此在聯徵記錄中的資金用途註記為1。購屋貸款用途單純，而且貸款金額通常在撥款當天就會由銀行再轉匯給賣屋者(建設公司或原屋主)，所以在銀行端認為，這種貸款風險較低；另一種房屋貸款就是貸款者要拿到現金，這類的資金用途歸類在第4類，也就是「理財投資用」，但銀行對這類的貸款通常較為謹慎，而且可貸成數亦較低。

三、在借款人的條件方面，因為借款人在銀行所評估的授信5p當中是最為重要的一環，所以借款人的條件愈好，可貸的成數當然愈高，但若貸款人長年定居於國外，銀行在這方面就會再三考量了，因為借款人的收入很難認定，通常銀行最喜歡看到的財力是借款人的年收入，而且長年在國外定居，那國內貸款每月應繳的金額屆時該由誰來繳呢？若有逾期情事發生時也沒辦法進來催繳的工作。這種情形，銀行最有可能採取的變通方法就是會徵提保證人，而且該保證人須俱備相當的財力，且不能居住於國外。但現在有法規規定，銀行若有取得足額擔保時不得向消費者徵提保證人…所以應該會用「一般保證人」的方式來變通吧！

四、關於投資客的問題，現在銀行認定所謂的投資客通常會依照聯徵中心資料來認定，也就是說，若聯徵中心的資料中已有房屋貸款者才會認為投資客，講白一點，如果你有10間房子，但都沒有貸款，這樣銀行也不會把你認為是投資客的。依我當時所服務的銀行而言，我們是以聯徵中心資料中有2條以上的房屋貸款者才認定是為投資客。

五、關於利率，房屋貸款的長期利率都是機動的，現在大多稱為「定儲利率指數」，這項變革是因為多年前的房屋貸款利率通常都是固定不變的大多維持在7~8%，但台灣的定存利率卻由5%左右急速下降至1~2%，也因此引起大眾消費者的不滿，因為存、放利差實在是太大了，最後在消費者的壓力之下，銀行業才將房貸利率改成現在的模式，當然這個模式對銀行及消費者兩方面來說都是最公評的，因為現在的銀行房貸的放款利率是由1年期定儲利率加上一個固定利率，例如：定儲利率是1.3%+固定利率0.8%=2.1%，這固定的0.8%就是銀行要賺的利差，當定儲有變動時，房貸利率就會隨之調上或調下。
作者: 兵器連觀測兵    時間: 2012-12-06 20:02

我這帖跟主題沾上一點邊，就放在這吧。
最近股票算漲不少，打房又不見成效，房價好像下不來？
奇怪的是，大家都說不景氣，我的行業最清楚，外面真的不好！
但是是那些人可炒房，炒股，市場榮景，到底是誰支撐的？
會不會像當年日本泡沫化？
作者: 當兵在馬祖    時間: 2012-12-06 20:40

台灣地下經濟氾濫，隱藏所得的人太多！不用繳稅還可以低收入戶、殘障....一些奇奇怪怪的鬼花樣分食政府社福大餅，我一熟人在台東三十四間套房，一間五千元專租外地來台東任職之公教人員，你幫他算算月入多少！？所得稅一塊都不用繳！
作者: 白目東    時間: 2012-12-06 20:50

引用:
原文由 JACKSU93 於 2012-12-05 15:58 發表
台灣. 我是想在台灣貸款, 因為利率比美國低蠻多的, 貸的金額大的話, 相對落差也就會大很多.........
小弟野人獻曝

美國房屋貸款利息不一定比台灣高,美國空屋狀況非常嚴重,台灣縱使空屋多依樣打不下去,美國現在為了預防之前二房的假信用假收入去貸款,有一種類似叫質押房貸(台灣叫抵利型),意思就是

拿一筆錢質押(應該是類似信託)在銀行,像保證金或是第一順位清償那樣,然後他照樣貸款給你,但是利息可以拉得比一般低,我猜是之前造假的信用跟收入塑造出假性中產階級,銀行使用這方法,是要確保你是真的有存款的中產階級,而非月光族(周光族)
學長可以去問一下大學士學長 他有類似經驗 但是詳細狀況我不太清楚

---------------------------------------------------------------------

台灣銀行非常重視持續性的還款能力,所以有固定收入可考的上班族 公務員貸款上會比較吃香
像 擺攤 八大這種 或是自營商 工程小包頭 銀行就比較會打問號

還有就是 大公司 名公司 的小職員 假如月入5萬 貸款條件會優於 中小公司的 經理 幹部月入六七萬
(除非你貸款銀行就是公司薪資往來的銀行)

如果你本身在台灣的銀行幾乎沒有往來資金紀錄 薪資也是在國外銀行 沒在用台灣信用卡 俗稱小白很難搞定 最重要的一點 一年有n多時間在國外,這一點要在銀行貸款到很高的話有難度(你戶口被除籍沒有 被除籍的話要先設籍 否則更難搞 而且銀行一看謄本你剛剛設籍會更怕 )

例外;
1.你的房屋地段條件很好
2.你貸款比例遠低於估價金額
3.同上的學長講 有保證人 最好還是連帶保證 而非一般保證 保證人條件很好
作者: 當兵在馬祖    時間: 2012-12-06 21:02

一塊錢都扣不到他！因為谁跟他要租金收據〈可抵免所得稅列舉扣除額〉他就漲價！連公教人員都敢怒不敢言！試問台灣有幾個房客敢跟房東要收據的！？
作者: 當兵在馬祖    時間: 2012-12-06 21:15

一次下嘉義借住民雄友人女兒租屋處〈她就讀中正大學〉，看她用一只工業用大電扇一開一整晚，我好奇道：妹妹啊這電費很貴ㄟ！〈夏季用電〉她說：沒差！租金含電費不用白不用！我說那房東不是虧大了！她不削的說：房東用的是〝農業用電〞。看官啊！此例台灣不知幾何！？國家財政焉能不被拖垮！？

[ 本文章最後由 當兵在馬祖 於 2012-12-06 21:31 編輯 ]
作者: 當兵在馬祖    時間: 2012-12-06 21:28

過去人心還厚道些！貪到好處享受特權還不好意思聲張；現在人心不古！享受特權撈到好處的總還嫌不夠！到處哇哇亂叫興風作亂！常此下去已為常態，別說是換人換黨執政了，就算是天王老子下凡也難以收拾！

[ 本文章最後由 當兵在馬祖 於 2012-12-06 21:33 編輯 ]
作者: chocho55    時間: 2012-12-06 21:42

引用:
原文由 JACKSU93 於 2012-12-06 13:43 發表
大家會覺得我的問題不清楚，實在是我對這方面一知半解到連想問都不知該從何問起.....

其實，真正會開始執行置產的計劃，最快也要半年後，目前連相中或值得考慮的房子都還不知道在哪兒哩！所以想趁這段時間先了解一 ...
Jack:
你這樣要在台灣貸款大概不容易，因為房貸需要不動產來當抵押，台灣銀行大概不太可能願意讓你用美國的不動產來抵押，大概不太可能會準•

先不要說手續上的問題，假設台灣的銀行你可以順利貸到款，我剛才幫你看一下，台灣的房貸大部份是機動利率，也就是說現在也許比較低，但是五年後就很難說了，美國現在一般30年的利率是 3.25%左右，這是固定利率，所以三十年是不會變的• 如果十年後台屋利率升到5%，那你就虧了•  

不清楚你要的房子是多少錢，但是以一千萬台幣來算，2% 30年的貸款是 36961 一個月，但是如果漲到 5%，每個月就會漲到53682•  這樣就差很多了，美國的3.25則是會固定在43520，這是不會變的•

另外你還要加上匯率的問題，以36961 來說，美金是29:1，所以美金要1274.55，但是如果匯率成28:1，那你就多到1320.07，這是0.5%，這等於你的利率一下從2%到2.5%•  另外考量到你在台灣貸款，美國是沒有信用記錄，這對你將來並沒有什麼幫助，還有美國房貸可以抵稅，如果你的現行稅率是30%，那3.25%打七折就是 2.275%，也就是實質利率跟台灣差不算太遠了，這些都是些數字給你參考一下，如果不是很清楚的話，寫簡訊給我
作者: kuda1994    時間: 2012-12-06 22:01

引用:
原文由 當兵在馬祖 於 2012-12-06 21:02 發表
一塊錢都扣不到他！因為谁跟他要租金收據〈可抵免所得稅列舉扣除額〉他就漲價！連公教人員都敢怒不敢言！試問台灣有幾個房客敢跟房東要收據的！？
報告學長
應該反過來說喔
很少房東租屋不公證的
以我家為例
當年家母跟朋友在林口長庚附近買地蓋房子
結果是土地在最高點買進
蓋完後
林口房價就每況愈下,像瑞凡一樣回不去了
賠錢捨不得賣
分到三間餘屋就出租
每次租屋
我們都堅持要到法院公證
公證的房租稅金一毛也少不掉
但省去許多困擾
所以應該很少有房客要不到國稅局的稅金收據的
報告完畢
作者: SCL    時間: 2012-12-07 13:23

引用:
原文由 kuda1994 於 2012-12-06 22:01 發表

報告學長
應該反過來說喔
很少房東租屋不公證的
以我家為例
當年家母跟朋友在林口長庚附近買地蓋房子
結果是土地在最高點買進
蓋完後
林口房價就每況愈下,像瑞凡一樣回不去了
賠錢捨不得賣
分到三間餘屋就 ...
其實針對租屋支出抵扣所得稅的規定並不需要到法院去公證才行，況且，就算有去法院公證也不一定都能在申報年度綜所稅時列為列舉扣除額，必須符合所得稅法的相關規定才可。

在所得稅法中有關於房屋租金支出列報扣除額有以下的規定：
• 設籍於該租屋處，且有自住事實。
• 該房屋須為自住，不能租來當店面做為營業用。
• 租屋者須為納稅本人、配偶或受扶養直系親屬，且必須有居住行為者。
• 不能同時申報購屋借款利息支出
另外，扶養子女未滿20歲，或年滿20歲且符合在校就學(正式學籍)者，只要提供住宿費用收據，就算是不符合上述4點規範，亦可申報租金列舉扣除。

申報租金列舉扣除額應提供下列文件：
1.租賃契約書正本(要注意喔！租賃契約書要貼印花，就是要去繳印花稅啦。)
2.房租付款證明影本（須載明租金金額，可以用匯款單替代，但若是繳付現金的話當然就要請房東出具簽收的收據了。）
3.房客設籍於租屋處的證明文件(戶籍謄本即可)

我剛好是財稅系畢業的，所以提出來大家互相研究一下。
作者: 匿名    時間: 2012-12-07 13:45

引用:
原文由 kuda1994 於 2012-12-06 22:01 發表
當年家母跟朋友在林口長庚附近買地蓋房子
結果是土地在最高點買進
蓋完後
林口房價就每況愈下,像瑞凡一樣回不去了...
是哪一年? 林口哪一塊? 現在林口 長庚 捷運a7a8建案 可夯了!! 千萬豪宅大樓進駐!!
作者: kuda1994    時間: 2012-12-07 20:11

引用:
原文由 Guest from 115.82.118.x 於 2012-12-07 13:45 發表

是哪一年? 林口哪一塊? 現在林口 長庚 捷運a7a8建案 可夯了!! 千萬豪宅大樓進駐!!
報告路人前輩
我也希望如此
但以林口空屋餘屋之多
可能是您難以想像
千萬豪宅還需有優良學區配合
以林口機能條件可能 唉
有夢最美
報告完畢
作者: 匿名    時間: 2019-01-15 19:06


3%    不~ 看清楚! 是 13%    

截至6月30日，碧桂園的短期債務為1080億元人民币
我們連塞她們的零頭牙縫都不夠


資金吃緊？恒大擬發債融資117億最高利率13.75% | 鉅亨網- 港股 - 台股
https://news.cnyes.com/news/id/4228804


房企海外融資頻繁萬科、綠地香港子公司再發美元債- 香港新浪
https://sina.com.hk/.../房企海外融資頻繁-萬科綠地香港子公司再發美元債-9526830....


解局| 碧桂園、恒大、萬科房企們的融資關頭- 觀點地産網
www.guandian.hk/article/20181120/210464.html

還有就是不僅拆低端人口的房
也拆豪宅耶 !!

3個月拆千棟秦嶺別墅| 兩岸要聞| 兩岸 ... - UDN.com
https://udn.com/news/story/11323/3591709
作者: 匿名    時間: 2019-01-19 15:13

引用:
原文由 兵器連觀測兵 於 2012-12-06 20:02 發表
我這帖跟主題沾上一點邊，就放在這吧。
最近股票算漲不少，打房又不見成效，房價好像下不來？
奇怪的是，大家都說不景氣，我的行業最清楚，外面真的不好！
但是是那些人可炒房，炒股，市場榮景，到底是誰支撐的？ ...
投資報酬率.

自雷曼風暴及歐債危機後.

各國政府為強化經濟紛紛貶低利率而造成大量熱錢流出.

這熱錢自然跑到比銀行借貸利息高的地方來套利.

這就造成了09年後萬物皆漲的原因(原油.黃金.礦物.不動產)

坦白說政府也不太敢打房各國政府都一樣.

打的輕房價不痛不癢.

打的重房價感冒打噴嚏而本國經濟則重傷吐血.

建築業就像一棵果樹.

你把這棵果樹的根給挖出來下場就是樹上的果實(各產業)紛紛掉下來.

打房最好的方法就是增加房屋持有稅.

一千萬的房子加個5%吧.

(等同每年需繳五十萬稅金)

我保證消息一出台灣房價今年最少價跌個20%以上.

而且不是跌一年而會連跌好幾年.

而台灣的經濟成長率俺也保證是好幾年的負成長.

那個主政者敢玩這種政治自殺啊.

台灣空屋率高而房價卻還漲的動的原因就出來七八十歲房屋持有者的身上.

那批戰後嬰兒潮前後出生的人.

不動產對他們而言根本就是只進不出.

這要台灣房價怎麼跌???

年輕人狂買房.

老年人又不賣房.

建商只好房子蓋蓋蓋來反應房市的供需.

你這要房價怎麼跌???

不信大家可以去問問老一輩七八十歲的長者問他們肯不肯賣掉手中房子.

一百位長者之中最少有九十九個長者不肯賣.

原因就是不缺錢.

就算缺錢.........他們也不見得肯賣.
作者: 柴老爹    時間: 2019-01-19 15:45

引用:
原文由 Guest from 61.31.160.x 於 2019-01-19 15:13 發表

投資報酬率.
自雷曼風暴及歐債危機後.
各國政府為強化經濟紛紛貶低利率而造成大量熱錢流出.
這熱錢自然跑到比銀行借貸利息高的地方來套利.
這就造成了09年後萬物皆漲的原因(原油.黃金.礦物.不動 ...
不好意思,沒有惡意,時間到老天爺會幫他們賣房的,生不帶來 ......
1945年出生,今年貴庚?台灣男性平均壽命79歲,只剩5年......房價不跌?

[ 本文章最後由 柴老爹 於 2019-01-19 15:49 編輯 ]
作者: 匿名    時間: 2019-01-19 23:25

台灣或中華民國!
反正百姓也不太在乎其稱號!
房地產幾乎已成定局!
震盪幅度應不大!
後馬時期景氣已經緊縮了!
套牢的就套牢,淡水新市鎮.航空城.竹南科學園區.:::
散戶幾百幾千的在套,認賠殺出,不見得有人要!
也挺了好幾年!
可能五年內,都沒甚麼事可做!
吃不飽,餓不死的經濟!
指望房地產漲跌,目前台灣沒那空間!
閒著沒事,閒磕牙.喝小酒.打小牌.打打炮::::實際些也少風險!   
踩錯一次投資,有可能一輩子或二十年,白忙一場!

看阿共要不要再武嚇?
也不一定能買不動產!
作者: 柴老爹    時間: 2019-01-20 00:15

引用:
原文由 Guest from 27.105.249.x 於 2019-01-19 23:25 發表
台灣或中華民國!
反正百姓也不太在乎其稱號!
房地產幾乎已成定局!
震盪幅度應不大!
後馬時期景氣已經緊縮了!
套牢的就套牢,淡水新市鎮.航空城.竹南科學園區.:::
散戶幾百幾千的在套,認賠殺出,不見得有人要!
也 ...
老共也是腦滿腸肥,忙得很!大家嘴巴上多留口德,他們也懶得武嚇！
作者: 匿名    時間: 2019-01-20 18:27

引用:
原文由 柴老爹 於 2019-01-19 15:45 發表


不好意思,沒有惡意,時間到老天爺會幫他們賣房的,生不帶來 ......
1945年出生,今年貴庚?台灣男性平均壽命79歲,只剩5年......房價不跌?
我二十年前認得一個朋友名下不動產就好幾億.

(現在應二三十億跑不掉)

通通是位於台北市精華區的店面.

而他本人月薪四萬多而他每個月收到的房租比他年薪還高.

有回大家好奇的問他有那麼多房子將來要怎麼處理.

他直接說傳給下一代.

基本上娶到他的女兒或嫁給他兒子一輩子不愁吃穿.

你說這種不動產怎麼可能外流出去.

人生就如同九品官人法...........上品無寒門.下品無貴族.

你老爸是丐幫九袋弟子.

你上進點頂多也只能混到丐幫八袋弟子而已.

降龍十八掌絕對沒你的份.

打狗棒法則是想都別想.

沒被當成狗打你就要偷笑了啦.





這就是人生.
作者: 柴老爹    時間: 2019-01-20 20:06

引用:
原文由 Guest from 61.31.164.x 於 2019-01-20 18:27 發表
我二十年前認得一個朋友名下不動產就好幾億.
(現在應二三十億跑不掉)
通通是位於台北市精華區的店面.
而他本人月薪四萬多而他每個月收到的房租比他年薪還高.
有回大家好奇的問他有那麼多房子將來要 ...
1945年後出生的戰後嬰兒潮,平均生4個子女,大多數在(54年次~74年次之間)
個案部分我們不談,他兒子可能是連勝文,注定敗家,也可能是王建民,揚名國際!

總體來說,
(1)財產會被繼承分散,二代或三代繼續持有房產的意願不如一代!
(2)人口老化,少子化,資產價格失去支撐
(3)過度建設,供給過剩,資產價格受到壓抑
(4)租稅負擔越來越重(房屋稅,地價稅),租金收入無法同步調漲!

傳統觀念"有土斯有財"的想法會受到挑戰!
(1)土地稀缺性-會因為生活圈移轉,公共交通建設,網路虛擬化....而漸漸受到挑戰,比如忠孝東路四段!
(2)土地證券化-會因為一連串的金融風暴而失去信用,比如2008年金融海嘯
(3)土地抵押貸款-會因為銀行業轉型解體而改變,未來貸款可能以虛擬信用或其他資產來抵押!

小弟不是房地產專家,以上僅是小弟個人淺見 ........

[ 本文章最後由 柴老爹 於 2019-01-20 22:45 編輯 ]
作者: 匿名    時間: 2019-01-21 07:45

引用:
原文由 柴老爹 於 2019-01-19 15:45 發表
時間到老天爺會幫他們賣房的
全國無主地 面積約569座大安公園
繼承者不現身 滿25年歸國庫



國加收回去
交給財閥都更

迷之音~ TMD 要拆我的老房 , 要用我的地皮 , 還要我畫押貸款幫你蓋重劃區豪宅大樓 ?!



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