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標題: 房子承租給便利商店需要公證嗎? [列印本頁]

作者: 小P 時間: 2011-08-25 16:27 標題: 房子承租給便利商店需要公證嗎?

最近"就是你家"想拓展店面，我老家被隔壁"就是你家"相中，目前租金價格大致已談攏4萬/月。就等候小弟我回去"確認"。想請問眾先進軍友
1.一次10年租約，而每4年調漲1000，也就是41000?合理嗎?>>>聽到就光物價、通膨就不只啦...

2.如題須公證嗎?經我爬文後，有無公證都具有效力...只是所得收入有無曝光，國稅局那裡跑不掉，是否?
3.第一個月因裝潢不列入租賃範圍，是否?>>>個人認為合理

(我不是是否哥)

4.雙親年事已高近70，怕被[誘拐]簽下不合理合約，可能還有很多細節不知，煩請各位先進賜教，感謝感謝。

[ 本文章最後由小P 於 2011-09-25 20:58 編輯 ]

作者: 士兵長 時間: 2011-08-25 16:42

引用:

原文由小P 於 2011/08/25 16:27 發表
最近"就是你家"想拓展店面，我老家(父母在住的桃園八德)被隔壁"就是你家"相中，目前租金價格大致已談攏4萬/月。就等候小弟我回去"確認"。想請問眾先進軍友
1.一次10年租約，而每4年調漲1000，也就是41000?合理嗎?>> ...

4年1000是太誇張,咬死吃定房東
建議：
每兩年調整5%或每三年調整7%~10%
至少可以保障一下地價稅和房屋稅的調漲
----------------------------
你家是上市公司，租金支出要報稅並扣繳10%
所以房東就一定要報租金收入並向你家取回扣繳憑單來抵稅
若伯父伯母無其他收入的話，還能退稅(10%的部份)
你家是上市公司，公證是多此一舉，
除非對方是加盟店不是直營店才會有風險
--------------
裝潢期一個月算合理範圍...

作者: 志仔 時間: 2011-08-25 16:50

引用:

原文由小P 於 2011-08-25 16:27 發表
最近"就是你家"想拓展店面，我老家(父母在住的桃園八德)被隔壁"就是你家"相中，目前租金價格大致已談攏4萬/月。就等候小弟我回去"確認"。想請問眾先進軍友
1.一次10年租約，而每4年調漲1000，也就是41000?合理嗎?>> ...

只要是便利商店要制定租約，一定要去法院公証，而1約10年要看你自己對於該租賃地日後是否有其他用途，
若是你老家荒置已久，就可決定10年1約，但4年一調絕不合理，若是他堅持4年一調，就改4年1約，
況且裝潢是租賃人所要求，只要使用應就當可收賃，若不收賃也該在約中制定在約內完屋交收，
以上是針對XP大的問題所回應，希望能幫到XP大大!!

作者: 彈補兵 時間: 2011-08-25 16:56

引用:

原文由小P 於 2011-08-25 16:27 發表
最近"就是你家"想拓展店面，我老家(父母在住的桃園八德)被隔壁"就是你家"相中，目前租金價格大致已談攏4萬/月。就等候小弟我回去"確認"。想請問眾先進軍友
1.一次10年租約，而每4年調漲1000，也就是41000?合理嗎?>> ...

雙方意合下契約當然有具效力.只要不是不合理情形下且雙方意合就具有效力
但相對來講經法院公証後契約法律效果較強!!!
有糾紛時候-民事訴訟可以直接當作文書證據的.(經過法院公証認可)
XP大也可以請民間公証人.效力等同法院公証

[ 本文章最後由化學士於 2011-08-25 16:58 編輯 ]

作者: 小P 時間: 2011-08-25 16:59

發問補充
1.我家乃大馬路透天3層樓，一樓承租後那水表、電表是否就要另設做區隔。>>>不然24HRS電費可觀喔
2.我們要向市府申請改為一般住戶嗎?否則地價稅、房屋稅豈不要繳營業用!>>>好像逃不出國稅局

3.咬死吃定房東>>>到還好啦，業務剛來時只說3萬，拖了快半年，小弟評估左右一公里只有一家7-11可能
競爭不大，附近又3家網咖(100M內)，再者雙親說她們業績好像不錯，才會段斷續續來3次，這次同意我們開出4萬價碼，詳細內容我還不暸。

作者: 剛A 時間: 2011-08-25 17:06

引用:

原文由小P 於 2011-08-25 16:54 發表
發問補充
1.我家乃大馬路透天3層樓，一樓承租後那水表、電表是否就要另設做區隔。>>>不然24HRS電費可觀喔
2.我們要向市府申請改為一般住戶嗎?否則地價稅、房屋稅豈不要繳營業用!>>>好像逃不出國稅局

你們老家樓下租給便利商店，樓上還住著父母是嗎？那樣的話當然電表要另外安裝、區隔開來，

稅捐處(or國稅局)、電力公司有那種吃飽閒閒，隨時在外巡視有沒有哪個房子「採」新的「扛棒」，

一經發現，他們就會自動把那層樓的電給你改為營業用電，我家一樓就遇到過！

作者: 青岐老兵 時間: 2011-08-25 17:19

引用:

原文由小P 於 2011-08-25 16:59 發表
發問補充
1.我家乃大馬路透天3層樓，一樓承租後那水表、電表是否就要另設做區隔。>>>不然24HRS電費可觀喔
2.我們要向市府申請改為一般住戶嗎?否則地價稅、房屋稅豈不要繳營業用!>>>好像逃不出國稅局
3.咬死 ...

如果戶口還在，你們可以樓上部分用自用住宅，不過出租之後地價稅高很多~
電費水費要分開..
租金收入會有扣繳憑單，先預扣10%..
房屋出租收入在你併入綜合所得，會扣43%(應該沒記錯)就是說你如果100萬房租收入只算57萬，
不需要列舉，我所知道的是租約沒有去公證..
已發短訊給你~~

作者: 白目東 時間: 2011-08-25 17:54

引用:

原文由剛A 於 2011-08-25 17:06 發表

你們老家樓下租給便利商店，樓上還住著父母是嗎？那樣的話當然電表要另外安裝、區隔開來，

稅捐處(or國稅局)、電力公司有那種吃飽閒閒，隨時在外巡視有沒有哪個房子「採」新的「扛棒」，

一經發現，他們就 ...

再教你一招，再把你們家家庭用電的電表賣給超商ㄎㄎㄎㄎㄎ
就是一樓用的是營業電，再從二樓或三樓弄一顆電表偷接給一樓用減輕電費，這樣他可以省電費，你可以另外跟他拆帳(沒好處誰要幹) ex商電一度8塊家電2-3塊你給他拿5塊 6塊但是要做好抓到不關我的事!

稅金部份就是如青岐講的，人家公司一定會去報，4萬x12=48萬 48x57%=27.36
這就是你們爸媽明年的房屋收入額，除非你有修繕稅金等證明大於43%可以照那個收據或發票去報
你還要考慮原本你爸媽給你扶養的話,灌上這條他們要單獨報比較合，還是繼續給你報，這樣子依今年去推明年，你因為少了兩個人頭，要多繳多少稅，反正你提越多去跟他喊，總是有機會喊高一點!
4年一調有卡硬正常是2-3年建議這部份再講看看~他敢簽10年代表對這間店算看好，但是你也得打聽一下，別獅子大開口，見好該收就收!

契約部份建議找一位比較通民法的律師或是夠油條的代書看看(有些代書玩土地方面電死律師)
畢竟一簽10年，萬一他給你藏洞在裡面，他們吃飽專跟人租房子，懂得一定比你多，有時候別省小錢花大錢，萬一遇上不爽你們能不能盡快將房子收回。

另外由於超商用電極兇，押金建議拿大一點，不然他到時跑了，你2個月押金可能不夠一次電費喔!

至於第一個月要不要算錢是看個人，有人照收有人不收有人收一半這是雙方合議沒有誰比較有道理要怎樣

[ 本文章最後由白目東於 2011-08-25 18:01 編輯 ]

作者: 士兵長 時間: 2011-08-25 18:39

引用:

原文由小P 於 2011/08/25 16:59 發表
發問補充
1.我家乃大馬路透天3層樓，一樓承租後那水表、電表是否就要另設做區隔。>>>不然24HRS電費可觀喔
2.我們要向市府申請改為一般住戶嗎?否則地價稅、房屋稅豈不要繳營業用!>>>好像逃不出國稅局
3.咬死 ...

水電錶當然是分開，最好是另申請一只由你家來出(合約載明)
因為你家要成營業用，基本度數調改才有優惠，不是等人來查
而且你家要申請每年水電費的營所稅抵稅和每二個月的營業稅抵扣
沒有改成使用者名字的獨立水電錶營所稅及營業稅是抵不了
地價稅及房屋稅切割後，是差沒有多少，調漲租金夠支付的
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小弟三重老家在20年前租給小七，簽了10年(上市公司不簽短期)
每月租金11萬，每5年調漲10%，而且因地段好，對租方才有保障
簽短租期，萬一租方不租了，地段不好的，豈不是放在那裡養蚊子
10年期快到時，被鯨牌服裝看上，出價每月20萬才轉租給了班x路

作者: 快樂烏樹林 時間: 2011-08-25 19:27

引用:

原文由小P 於 2011-08-25 16:27 發表
最近"就是你家"想拓展店面，我老家(父母在住的桃園八德)被隔壁"就是你家"相中，目前租金價格大致已談攏4萬/月。就等候小弟我回去"確認"。想請問眾先進軍友
1.一次10年租約，而每4年調漲1000，也就是41000?合理嗎?>> ...

我家有房子出租給7-11已經10多年了把壹些經驗分享給你長合約是對方必須要求的但是他們的合約必定有個逃脫條款就是如果他們想片面解約就可付某些金額(1-3個月房租) 即可解約不構成違約另外在前幾年金融海嘯期間所有的便利商店都出來要求調降租金也就是再合約期間內要求調降所以說合約不壹定百分百保障但是一般說來便利商店的租金都會比租給其他行業好很多至於合約方面他們大公司都有固定格式不需要再去法院公證畢竟公證規費是以你10年合約租金總額去計算規費也需要一筆錢租金方面可以跟他要求年付還是半年付有的公司是寄支票有的是直接轉帳都很準時的至於房子部分可以去國稅局申請1樓營業 2樓以上住宅電的部分請便利公司幫你把2樓以上在申請1個電表畢竟他們用電量比較大會把原來的都改掉總之對方一定要求長合約但是萬一有啥情形也會提前解約的(蠻常看到) 所以要有心理準備畢竟商人就是商人將本求利的最後恭喜你畢竟有便利商店看上你家房子就代表你是好也人......

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